Datos de tu hipoteca
Introduce el capital que aún debes, el tipo de interés y el plazo que te queda. Luego indica cuánto quieres amortizar y qué prefieres.
Herramienta orientativa, no es asesoramiento financiero. El resultado es una estimación y no compromete a ninguna entidad.
El cálculo supone un tipo de interés constante. Si tu hipoteca es variable o mixta, la cuota cambiará cuando se revise el euríbor, así que el ahorro real puede diferir.
Revisa la comisión por amortización anticipada de tu escritura. La ley la limita y, pasado cierto tiempo, muchas hipotecas ya no la aplican (a menudo es del 0 %).
Valora dos cosas más: si tu hipoteca es anterior a 2013, quizá conserves la deducción por vivienda habitual en el IRPF, que amortizar puede aprovechar; y el coste de oportunidad —si tu dinero puede rendir más que el tipo de tu hipoteca, tal vez no compense amortizar—.
Tus datos no se guardan: el cálculo se hace por completo en tu navegador.
Amortizar la hipoteca: reducir cuota o reducir plazo
Cuando dispones de un ahorro y decides destinarlo a tu hipoteca, el banco te da a elegir entre dos caminos: reducir el plazo, es decir, seguir pagando la misma cuota pero durante menos meses, o reducir la cuota, esto es, pagar menos cada mes manteniendo el mismo número de años. Las dos opciones bajan lo que debes, pero no ahorran lo mismo. Esta calculadora aplica la fórmula del sistema francés para mostrarte, con tus números, cuánto ahorras en intereses con cada una.
La regla general es sencilla: reducir el plazo casi siempre ahorra más intereses, porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente y sobre el tiempo que ese capital sigue vivo; cuantos menos meses pagues, menos intereses genera la deuda. Reducir la cuota ahorra menos, pero te libera dinero cada mes, algo que puede interesarte si buscas holgura en el presupuesto familiar.
Cómo funciona el cálculo
En el sistema francés, la cuota mensual constante se obtiene a partir del capital pendiente, el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y el número de cuotas que quedan. Al amortizar, tu capital pendiente baja de golpe. A partir de ahí:
- Si reduces la cuota, mantenemos el mismo número de meses y volvemos a calcular la cuota con el capital ya rebajado: sale una cuota menor.
- Si reduces el plazo, mantenemos la cuota que ya pagabas y despejamos cuántos meses necesitas para saldar el nuevo capital: salen menos meses.
En ambos casos, el ahorro en intereses es la diferencia entre los intereses que ibas a pagar en el resto de la hipoteca y los que pagarás tras amortizar. A ese ahorro le restamos la comisión por amortización anticipada, si tu contrato la aplica.
La comisión por amortización anticipada
Amortizar puede tener una pequeña comisión, pero está limitada por ley. En las hipotecas a tipo fijo, el máximo legal es del 2 % del capital amortizado durante los primeros 10 años y del 1,5 % a partir de entonces. En las de tipo variable, la comisión suele ser aún menor y muchas escrituras no aplican nada pasados los primeros años. Antes de amortizar, comprueba en tu escritura qué comisión te corresponde: si es 0 %, no tiene ningún coste hacerlo.
¿Cuándo conviene amortizar y cuándo no?
Amortizar es una buena idea si tu hipoteca tiene un tipo de interés alto y no tienes deudas más caras (como préstamos al consumo o tarjetas). También si te da tranquilidad reducir tu deuda. En cambio, conviene pensárselo si tienes un tipo muy bajo y ese dinero podría rendirte más en una inversión segura, o si amortizar te dejaría sin colchón de emergencia. Y si tu hipoteca es anterior a 2013, revisa la deducción por vivienda habitual en el IRPF antes de decidir: puede cambiar mucho las cuentas.
Preguntas frecuentes
¿Qué ahorra más, reducir cuota o reducir plazo?
¿Qué comisión tiene amortizar la hipoteca antes de tiempo?
¿Puedo amortizar solo una parte de la hipoteca?
¿Amortizar sirve para desgravar en la declaración de la renta?
¿Es mejor amortizar o invertir el dinero?
Sigue leyendo
Prueba también nuestra calculadora de hipoteca para ver la cuota mensual de un préstamo, y muy pronto añadiremos aquí el resto de nuestras herramientas.